(Dân trí) – Phân khúc nhà xưởng, nhà kho xây sẵn phía Nam có tỷ lệ lấp đầy hơn 90%, cao hơn đất công nghiệp, cho thấy doanh nghiệp ngày càng ưu tiên mô hình có thể vận hành nhanh, linh hoạt và ít vốn ban đầu.
Đây là nhận định của ông Trương Gia Bảo, Phó Chủ tịch Liên chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam (VIREA), tại tọa đàm “Bất động sản công nghiệp phía Nam: Đón làn sóng FDI công nghệ cao và kiến tạo hệ sinh thái sản xuất mới” do Báo Công Thương tổ chức ngày 25/9.
Ông Bảo cho biết thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam trong nửa đầu năm vẫn duy trì nhu cầu tích cực, nhưng yêu cầu đối với nguồn cung đang thay đổi rõ rệt.
Theo số liệu Cushman & Wakefield được ông Bảo dẫn, đến quý II, tổng nguồn cung đất công nghiệp khu vực đạt khoảng 36.063 ha, tỷ lệ lấp đầy 76,3%. TPHCM có tỷ lệ lấp đầy cao nhất, đạt 86,1%, tiếp đến là thành phố Đồng Nai 73,1% và Tây Ninh 60,9%.
Trong khi đất công nghiệp chỉ có tỷ lệ lấp đầy hơn 76%, các phân khúc xây sẵn đã vượt 90%. Cụ thể, nhà xưởng xây sẵn có nguồn cung khoảng 6,85 triệu m2, tỷ lệ lấp đầy 92%, giá thuê bình quân 4,9 USD/m2/tháng. Nhà kho xây sẵn có khoảng 6,6 triệu m2, tỷ lệ lấp đầy 91,6%, giá thuê bình quân 4,6 USD/m2/tháng.
Theo ông Bảo, mức lấp đầy cao cho thấy doanh nghiệp ngày càng ưu tiên nhà xưởng, nhà kho có sẵn để nhanh chóng đưa vào vận hành, thay vì phải bỏ thêm thời gian và vốn để xây dựng từ đầu.
Cơ cấu khách thuê cũng thay đổi khi nhu cầu từ các ngành công nghệ cao, điện tử, công nghiệp hỗ trợ, logistics và các lĩnh vực có giá trị gia tăng cao tăng lên. Nhóm khách thuê này quan tâm nhiều hơn đến chất lượng hạ tầng, kết nối giao thông, nguồn điện, môi trường và tiêu chuẩn ESG.
Ông Bảo cho rằng các khu công nghiệp vì vậy phải chuyển dần từ mô hình đa ngành sang chuyên ngành, sinh thái và thông minh. Chủ đầu tư không chỉ cung cấp quỹ đất mà cần hoàn thiện hệ sinh thái gồm hạ tầng, logistics, năng lượng, công nghệ, môi trường và dịch vụ hỗ trợ.
“Không chỉ cung cấp mặt bằng sản xuất, mà cung cấp năng lực để doanh nghiệp có thể vận hành hiệu quả ngay tại khu công nghiệp”, ông Bảo nói.
Quá trình chuyển đổi đã bắt đầu nhưng chưa đồng đều. Một số khu công nghiệp đã đầu tư hệ thống xử lý nước thải, năng lượng sạch, hạ tầng số và giải pháp vận hành thông minh. Tuy nhiên, chi phí đầu tư ban đầu và thời gian hoàn vốn cao hơn đặt ra yêu cầu về cơ chế hỗ trợ.
VIREA kiến nghị sớm có tiêu chí và cơ chế công nhận khu công nghiệp sinh thái, thúc đẩy mua bán điện trực tiếp, mở rộng tín dụng xanh và tháo gỡ vướng mắc về quy hoạch, thủ tục đầu tư.
TPHCM chuẩn bị hàng nghìn ha đất công nghiệp
Ông Nguyễn Trường Thi, Phó Giám đốc Sở Công Thương TPHCM, cho hay sau sáp nhập, thành phố có 105 khu chế xuất, khu công nghiệp với tổng diện tích hơn 50.000 ha.
Trong đó, 3 khu chế xuất và 55 khu công nghiệp đang hoạt động, tỷ lệ lấp đầy bình quân hơn 80%. Đây là dư địa để TPHCM đón dòng vốn FDI công nghệ cao trong các lĩnh vực bán dẫn, trí tuệ nhân tạo và điện tử.
Thành phố hiện có 66 cụm công nghiệp, tổng diện tích gần 3.964 ha, trong đó 19 cụm đang hoạt động với tỷ lệ lấp đầy bình quân khoảng 59%. Đến năm 2030, TPHCM phấn đấu nâng tỷ lệ lấp đầy bình quân các cụm công nghiệp lên khoảng 80%.
Theo số liệu của Sở Tài chính TPHCM, tính từ đầu năm tới ngày 19/9, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký trên địa bàn thành phố đạt 17,2 tỷ USD, gấp khoảng 4,19 lần cùng kỳ năm ngoái và đạt 156,6% kế hoạch năm. Tại thời điểm báo cáo, TPHCM đã vượt 56,6% mục tiêu thu hút 11 tỷ USD đề ra cho năm nay.
Lũy kế đến nay, thành phố có 21.748 dự án đầu tư nước ngoài còn hiệu lực, với tổng vốn đăng ký hơn 156,2 tỷ USD.
TPHCM cũng định hướng tái cơ cấu các khu, cụm công nghiệp hiện hữu theo hướng công nghệ cao, sinh thái; phát triển các khu mới về hướng Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ, gắn với Vành đai 3, 4, 5 và tuyến đường sắt Bàu Bàng – Cái Mép.
Để thu hút doanh nghiệp FDI, Sở Công thương đang phối hợp với Ban Quản lý các Khu chế xuất và Công nghiệp TPHCM (Hepza) và các sở, ngành thống nhất đầu mối hỗ trợ, hướng dẫn thủ tục cho nhà đầu tư, hạn chế chồng chéo và tránh gián đoạn hoạt động doanh nghiệp trong giai đoạn chuyển tiếp.
Ông Lê Văn Thinh, Phó trưởng Hepza, cho hay thành phố phấn đấu chuẩn bị 6.500-6.800 ha đất sạch có hạ tầng hoàn chỉnh giai đoạn 2025-2030, sẵn sàng tiếp nhận các dự án đầu tư.
Mô hình nhà xưởng cao tầng cũng được nghiên cứu nhân rộng nhằm tăng hiệu quả sử dụng đất, tạo thêm mặt bằng cho doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp công nghệ cao.
Cushman & Wakefield dự báo giai đoạn 2026-2028, phía Nam sẽ có thêm khoảng 1,1 triệu m2 nhà xưởng và hơn 680.000 m2 nhà kho xây sẵn.
Đây được xem là nguồn cung bổ sung trong bối cảnh nhu cầu đối với mô hình xây sẵn đang ở mức cao.
Ông Bùi Quốc Hoan, Phó Tổng giám đốc Tổng công ty Điện lực miền Nam (EVNSPC), cho biết doanh nghiệp đang quản lý phân phối điện trên địa bàn 8 tỉnh, thành phố phía Nam.
Trong đó, nhóm khách hàng công nghiệp – xây dựng chiếm khoảng 60-65% sản lượng điện thương phẩm tại 8 tỉnh, thành phố phía Nam, với phụ tải tăng bình quân 7-10% mỗi năm.
Tại Đồng Nai, hơn 30 khu công nghiệp đang vận hành, được cấp điện qua hơn 45 trạm biến áp 110kV, tổng dung lượng trên 4.380 MVA. Tây Ninh có hơn 42 trạm 110kV, tổng dung lượng khoảng 4.317 MVA.
Tuy nhiên, một số trạm 110kV chưa bảo đảm đầy đủ tiêu chí N-1 hoặc thiếu dung lượng dự phòng giờ cao điểm. Trong khi đó, các dự án FDI công nghệ cao có phụ tải tăng nhanh và yêu cầu chất lượng điện cao, có thể gây quá tải cục bộ.
Theo ông Hoan, khu công nghiệp công nghệ cao nên được bố trí tại nơi có lưới điện đáp ứng tiêu chí N-1 hoặc nằm gần khu vực được quy hoạch phát triển lưới điện.
